La disdetta del contratto di affitto è una procedura fondamentale nel mondo delle locazioni immobiliari, sia per i proprietari (locatori) che per gli inquilini (conduttori). Conoscere le modalità corrette, i termini di preavviso, le motivazioni richieste e le implicazioni fiscali, come nel caso della cedolare secca, è essenziale per evitare contenziosi o sanzioni.

In questo articolo esploreremo in modo completo e aggiornato tutto ciò che c’è da sapere sulla disdetta dei contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale, con focus sul recesso anticipato, sulla disdetta a scadenza, e sulle responsabilità delle parti coinvolte.

Disdetta contratto affitto locatore: procedure e obblighi

La disdetta del contratto di affitto è l’atto con cui una delle due parti (locatore o conduttore) comunica all’altra la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla sua naturale scadenza, oppure di interromperlo prima nei casi previsti.

Non va confusa con la risoluzione anticipata consensuale, che avviene con l’accordo di entrambe le parti.

Tipologie di contratto di locazione

Prima di esaminare la disdetta, è importante distinguere i principali tipi di contratto previsti dalla legge:

• di locazione a canone libero (4+4) – Durata di 4 anni + rinnovo automatico di altri 4.
• a canone concordato (3+2) – Durata di 3 anni + rinnovo di 2 anni.
• Contratto transitorio – Durata da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee.
• Contratto per studenti universitari – Durata da 6 a 36 mesi.
• Locazioni commerciali – Durata minima di 6 anni (9 per alberghi).

Ogni tipo prevede termini e regole specifiche per la disdetta.

Disdire un contratto di locazione: guida pratica per locatori e conduttori

La disdetta alla scadenza del contratto può essere esercitata da entrambe le parti, ma con modalità diverse.

Disdetta da parte del locatore

Il locatore può comunicare la disdetta alla prima scadenza (es. dopo 4 anni nei contratti 4+4), solo in presenza di motivazioni specifiche previste dalla legge (art. 3, L. 431/1998), come:

• Necessità di abitare l’immobile da parte propria o di un familiare;
• Ristrutturazione o demolizione;
• Vendita dell’immobile a terzi (nel solo caso in cui il locatore non possegga altri immobili adibiti a uso abitativo oltre la propria abitazione abituale);
• Inadempienza dell’inquilino.

Termini:

• Il preavviso deve essere inviato con almeno 6 mesi di anticipo tramite raccomandata A/R o PEC.

Disdetta da parte dell’inquilino

L’inquilino può recedere alla scadenza senza giustificare le motivazioni, rispettando il preavviso previsto dal contratto.

Anche in questo caso, il preavviso standard è di 6 mesi, salvo diverso accordo.

Per quanto concerne le modalità di procedura occorre:

1. Inviare raccomandata A/R o PEC al locatore;
2. Allegare eventualmente documentazione giustificativa;
3. Rispettare il preavviso minimo di 6 mesi (o minore, se previsto dal contratto).

Nota bene: Alcuni contratti a canone concordato prevedono preavvisi più brevi, anche di 3 mesi.

Il locatore non può recedere anticipatamente, se non con accordo consensuale o in caso di inadempimento dell’inquilino, ad esempio:

• Mancato pagamento del canone;
• Uso improprio dell’immobile;
• Subaffitto non autorizzato.

In questi casi, il locatore può avviare una causa per risoluzione del contratto.

Modalità di invio della disdetta

La disdetta deve essere sempre formale, tramite uno dei seguenti strumenti:

• Raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R);
• PEC (posta elettronica certificata), se entrambe le parti ne dispongono;
• Notifica tramite ufficiale giudiziario, in casi particolari.

La disdetta deve contenere i seguenti dati:

• Dati del contratto (data, indirizzo, durata);
• Intestazione corretta delle parti;
• Termine del contratto;
• Motivazioni (se richieste dalla legge);
• Data in cui termina il rapporto;
• Firma del mittente.

Obblighi fiscali: la comunicazione all’Agenzia delle Entrate

In caso di disdetta anticipata del contratto, è necessario:

• Comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni;
• Pagare l’imposta di registro di 67 euro (esente se si applica la cedolare secca);
• Presentare il modello RLI (Registro Locazioni Immobiliari), anche online.

Disdetta del contratto e cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’imposta di registro, bollo e IRPEF sul canone di affitto.

Implicazioni in caso di disdetta:

• Non è necessario pagare l’imposta di registro sulla risoluzione;
• Tuttavia, è comunque obbligatoria la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, tramite modello RLI, entro 30 giorni.

Se non si comunica la risoluzione, il contratto continua a essere considerato attivo a fini fiscali.

Cosa succede se non si rispetta il preavviso

Se è l’inquilino a non rispettare il preavviso:

• Deve corrispondere al locatore un’indennità pari ai mesi mancanti di preavviso;
• Potrebbe dover pagare danni ulteriori, se previsti nel contratto.

Se è il locatore:

• L’inquilino può rifiutare la disdetta;
• Può chiedere il rinnovo automatico del contratto.

Alcuni consigli pratici per gestire la disdetta

Si suggerisce all’inquilino i seguenti comportamenti:

• Leggi attentamente il contratto: verifica clausole di recesso anticipato;
• Motiva per iscritto il recesso, se richiesto;
• Tieni traccia della data di invio della disdetta.

Al locatore:

• Rispettare i termini di legge e fornire motivazioni valide;
• Non inviare comunicazioni informali o verbali;
• Conservare una prova dell’avvenuta disdetta.

In conclusione, la disdetta del contratto di affitto è un passaggio delicato che richiede attenzione alle forme e ai tempi previsti dalla legge. Che tu sia un inquilino che deve lasciare l’immobile o un locatore che non intende rinnovare il contratto, è fondamentale seguire la procedura corretta per evitare cause legali, penali o fiscali.

Conoscere le regole sulla disdetta alla scadenza, il recesso anticipato, e gli effetti fiscali, in particolare in presenza della cedolare secca, ti permetterà di gestire con serenità e sicurezza ogni fase