COMPRARE E VENDERE CASA. LE ASTE IMMOBILIARI.
COME E PERCHÉ ACQUISTARE UNA CASA AD UN’ASTA IMMOBILIARE
Se per molte persone i prezzi del mercato immobiliare tradizionale, benché in ribasso rispetto al passato, restano comunque troppo alti per potersi permettere di comprare casa, è possibile trovare delle modalità d’acquisto alternative a quelle del libero mercato. Nel caso non si abbia alcuna fretta di entrare in possesso del bene, un modo per investire in un immobile ed al contempo risparmiare può essere certamente quello di acquistare la nuda proprietà; se però si ha necessità di andare subito ad abitare nell’abitazione che si intende comperare allora si può optare per una formula di “affitto a riscatto”, oppure si può tentare di fare un affare partecipando alle aste immobiliari.
Attualmente nel nostro paese il numero di immobili che ogni giorno vengono messi all’asta è sempre più alto, perché purtroppo, in tempi di crisi come quelli che stiamo attraversando, le famiglie che non riescono più a far fronte ai mutui contratti per l’acquisto della casa sono parecchie e la banca, nel tentativo di recuperare il denaro prestato, mette all’asta gli immobili gravati da ipoteca.
Inoltre sono tanti gli appartamenti per i quali la prima asta, ma sovente anche la seconda o la terza, vanno deserte ed ogni volta che nessuno si aggiudica l’immobile il prezzo cala nuovamente del 20% rispetto a quello dell’edizione precedente.
In generale le aste, che peraltro oggi sono più accessibili e garantite rispetto al passato anche grazie all’introduzione della modalità telematica, permettono dunque di acquistare un immobile ad un prezzo decisamente più basso rispetto al suo valore di mercato e si possono davvero concludere dei buoni affari. Ovviamente però bisogna stare molto attenti e fare tutte le considerazioni del caso, per evitare che quello che a prima vista sembrava essere l’affare del secolo non si tramuti alla fine in un pessimo investimento. Vediamo dunque di addentrarci in questo campo, che ha le sue “regole”, ai più sconosciute, anche perché in parte differenti da quelle che caratterizzano il libero mercato e cerchiamo di dare qualche consiglio a tutti coloro che stanno pensando di acquistare casa all’asta nella speranza di poter risparmiare.
COME AVVIENE DI FATTO UN ASTA IMMOBILIARE
Le aste immobiliari possono avvenire secondo due differenti modalità, con o senza incanto.
L’asta con incanto (dal latino “in quantum” ossia “a quanto”) è pubblica, solitamente si svolge dopo che quella senza incanto è andata deserta; in questo caso gli interessati dovranno presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione pari all’ammontare indicato nell’avviso, insieme alla copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.
Nel caso di vendita senza incanto, invece il partecipante dovrà presentare, sempre nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa priva di alcun segno di riconoscimento, contenente all’interno l’indicazione del prezzo offerto ed una cauzione pari al 10% di quest’ultimo; il tutto corredato da una copia dei documenti richiesti dal bando di vendita. Se viene presentata un’unica offerta superiore di 1/5 al prezzo base, si procede immediatamente all’aggiudicazione, qualora invece vi siano più offerte, si dà il via ad una gara, che parte dal prezzo più alto tra quelli offerti e l’immobile viene aggiudicato a chi rilancio con il prezzo più alto ed in questo caso l’aggiudicazione è definitiva.
È invece provvisoria l’aggiudicazione nel caso di vendita con incanto, poiché in questi frangenti dopo 10 giorni dalla gara, può ancora essere presentata un’offerta più alta di almeno 1/5 del prezzo di aggiudicazione e nel qual caso viene riaperta un’altra gara, solo tra l’aggiudicatario, chi ha presentato l’offerta in aumento di 1/5 ed eventualmente, se interessati, i partecipanti alla prima gara.
COSA ACCADE AL TERMINE DELL’ASTA
Una volta che ci si è aggiudicati l’immobile all’asta, il giudice procede al conteggio del prezzo, al netto della cauzione versata e lo comunica al diretto interessato, che a partire da quel momento ha un tempo preciso, indicato nell’avviso di vendita, in genere si tratta di 90 giorni per pagare. Il pagamento potrà avvenire tramite bonifico bancario, o anche accendendo un mutuo. In quest’ultimo caso però le cose non sono così semplici perché la banca per l’istruttoria potrebbe necessitare di più tempo!
Una volta corrisposta la cifra stabilita dal giudice questo firma il decreto di trasferimento e con questo atto di fatto si diventa a tutti gli effetti proprietari dell’immobile.
COME PROCEDERE PRIMA DI FARE UN’OFFERTA CONCRETA
Prima di presentarsi ad un’asta per fare offerte concrete è consigliabile partecipare ad altre aste per capire come funzionano e come muoversi, oppure farsi accompagnare da qualcuno esperto in materia, in tutti i casi è buona norma chiedere consiglio al proprio legale.
Per evitare problemi, inoltre, prima di decidere di acquistare un immobile all’asta, è bene effettuare accurati controlli. Vediamo dunque di capire quali sono le cose a cui prestare maggior attenzione per non avere brutte ed inaspettate sorprese, una volta che si entra effettivamente in possesso del bene!
Tutta la documentazione relativa agli immobili all’asta viene messa a disposizione dei potenziali acquirenti, che potranno così prenderne visione, facendo le loro considerazioni e traendone le dovute conclusioni.In particolare si potrà visionare la perizia, nel caso si abbia a che fare con aste giudiziarie, oppure il fascicolo dell’immobile; fanno parte della documentazione anche le planimetrie e i dati catastali, mentre a differenza di quanto avviene normalmente, la legge prevede che, in caso di acquisto all’asta, non sia prevista la nè la consegna dei certificati di conformità degli impianti nè dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica).
È bene poi recarsi a visitare l’immobile personalmente, per rendersi conto effettivamente dello stato di fatto dello stesso, nonché del contesto in cui è immerso; per poterlo fare bisogna rivolgersi al custode incaricato dal tribunale, o in caso di aste dismissive, al referente scelto dall’ente pubblico.
Mi raccomando: analizzare attentamente ogni parte della documentazione presente è indispensabile per venire a conoscenza di tutti i vincoli che gravano sull’immobile e degli eventuali “costi aggiuntivi” ai quali acquistandolo si va incontro: ad esempio potrebbero esserci abusi edilizi da sanare o pendenze nei confronti del condominio che andranno saldate dal nuovo proprietario.
I VANTAGGI DI ACQUISTARE UNA CASA ALL’ASTA
Indubbiamente il primo ed il maggior vantaggio di acquistare una casa all’asta è quello di risparmiare sul prezzo, riuscendo magari a comprarsi un appartamento più grande o in una zona che altrimenti non potremmo permetterci, dato che il valore degli immobili all’asta viene stabilito da un esperto nominato dal Tribunale e normalmente è decisamente inferiore rispetto a quello che lo stesso bene potrebbe avere nel libero mercato se fosse venduto da un privato o da un’agenzia immobiliare. Senza contare che in questi casi non si deve pagare alcuna spesa notarile in quanto l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario tramite decreto di trasferimento adottato dal giudice.
Altro vantaggio non da poco è la trasparenza nella procedura: se si analizza a fondo tutto il materiale a disposizione non si possono avere brutte sorprese, poichè il Tribunale fornisce tutti i documenti necessari ed anche dal punto di vista urbanistico e catastale ogni cosa viene verificata e dichiarata (ad esempio qualora vi fosse la presenza di un abuso da sanare lo sapreste fin da subito!).
EVENTUALI SVANTAGGI DI UN ACQUISTO ALL’ASTA
Ovviamente a fronte degli innumerevoli vantaggi, soprattutto economici, dei quali si può beneficiare acquistando un immobile all’asta vi sono anche dei possibili svantaggi di cui è necessario tener conto.
Un problema non da poco potrebbe essere quello relativo alle tempistiche, non sempre prevedibili; pertanto come prima cosa è bene valutare se si ha urgenza di entrare in possesso del bene nel giro di pochissimo tempo oppure no, perché è impossibile sapere a priori quando effettivamente potremmo disporre della casa.
È necessario inoltre fare attenzione alle modalità di pagamento: se si decide di acquistare una casa all’asta è necessario poter disporre velocemente della cifra necessaria. In via teorica è possibile anche ricorrere ad un mutuo, ma è un’ipotesi che non viene quasi mai presa in considerazione poiché potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica e le tempistiche potrebbero allungarsi più di quanto consentito!
Altro problema di diverso tipo può essere quello relativo agli immobili occupati: poiché il nuovo proprietario dovrà provvedere ad eseguire lo sfratto degli occupanti, a proprie spese e con le tempistiche del caso, rivolgendosi a un legale che eventualmente procederà alla liberazione della casa tramite ufficiale giudiziario, ma si sa che in Italia questo tipo di procedura può richiedere molto tempo e sovente molto denaro!
Augurandomi di aver fatto un po’ di chiarezza riguardo alle aste immobiliari, qualora ne aveste necessità la mia agenzia resta a vostra disposizione per qualunque consulenza in merito.
Buona casa!
INFORMATO, TRASPARENTE e PROTETTO.
