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Affitto con riscatto

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Affitto con riscatto: cos’è e come funziona

affitto con riscatto

Le formule per acquistare casa sono molteplici in base al grado di “convenienza” e praticità: dal tradizionale acquisto con mutuo all’acquisto con nuda proprietà fino a formule più sofisticate come il “Buy to Rent” e l’affitto con riscatto.Il Buy to rent prevede la vendita immediata dell’immobile, il venditore accetta la dilazione del pagamento da parte dell’acquirente, ma in caso di inadempienza dell’acquirente, la casa torna nelle mani del proprietario. L’affitto con riscatto è invece una formula a metà tra il mutuo e l’affitto, ma con una serie di vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore.

L’affitto con riscatto non va confuso con il rent to buy  che consente all’acquirente di poter andare a vivere immediatamente nell’abitazione prescelta, prima in locazione e poi in piena proprietà, in maniera similare all’affitto con riscatto, ma con una formula contrattuale differente. Scopri cos’è e come funziona il rent to buy.

Come funziona l’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto è una formula d’acquisto basata sull’utilizzo di un contratto di locazione; i canoni mensili sono dei veri e proprio canoni d’affitto.

Al termine del periodo locativo l’inquilino ha la possibilità di “riscattare” parte degli importi versati mensilmente come affitto, per ammortizzare parte del prezzo dell’immobile (percentuale che varia a seconda degli accordi previsti all’interno del contratto). Il prezzo per la conclusione dell’acquisto viene fissato all’interno del contratto.

Quali sono le caratteristiche di un simile contratto?

  • La flessibilità: un affitto a riscatto dura dai 2 ai 4 anni;
  • La caparra: è propedeutica alla stipula del contratto, ma il futuro acquirente versa un caparra-anticipo equivalente al 6/8% del valore della casa;
  • Maggiorazione della quota mensile: il venditore ha l’obbligo di maggiorare del 14% la quota mensile dell’ affitto.

Quali sono dunque i vantaggi per l’acquirente e per il venditore?

Il venditore gode di un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale e riceve una quota immediata all’inizio; l’acquirente ha l’opportunità di diluire nel tempo la spesa, può abitare da subito nella casa che andrà ad acquisire, ha tempo per monetizzare incassi derivanti da altre attività e infine, la tassazione (le imposte sulla proprietà) restano a carico del venditore.

Opzioni e condizioni dell’affitto con riscatto

Chi opta per l’acquisto di una casa tramite la formula dell’affitto con riscatto può scegliere principalmente tra due opzioni:

  • con opzione: consiste in un contratto di locazione con contratto di opzione, cioè all’acquirente è concessa la possibilità di tramutare in qualsiasi momento la locazione in una compravendita e i canoni già versati costituirebbero un pagamento per l’acquisto. Con questa formula il vantaggio per il venditore è la certezza di non dovere mai restituire i canoni già percepiti e il vantaggio per l’acquirente è di godere dell’immobile con libertà di scegliere se acquistarlo oppure no.
    Per contro, però, lo svantaggio per l’acquirente sta proprio nel non poter pretendere il rimborso delle quote già versate, mentre per il venditore si potrebbero delineare la difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile. Dal punto di vista fiscale le imposte sono disciplinate inizialmente come locazione e in seguito come acquisto, il versamento di una eventuale imposta sull’immobile (IMU o IUC) è a carico del venditore.
  • con preliminare: si tratta sempre di contratto di locazione in cui le parti convengono sulla trasformazione del medesimo in compravendita. Rispetto all’affitto con riscatto con opzione, i vantaggi e gli obblighi fiscali sono i medesimi, ma è necessario specificare che il contratto è preliminare affinché non si rischino ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore. La trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, ma la “protezione” è limitata a 3 anni.

In realtà,  proprio per via della sua flessibilità, può essere adattato alle esigenze e necessità delle parti e a seconda dei casi particolari ed è sostanzialmente un modo per agevolare il mercato immobiliare quando questo risulta in flessione o temporaneamente in crisi.