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Quanti ne esistono?

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Tipi di contratto di locazione: quanti ne esistono?

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La principale distinzione fra i tipi di contratto di locazione è fra quelli ad uso abitativo e quelli ad uso commerciale. La differenza è sostanziale, benché poi, nella pratica, molti elementi coincidano.

Elementi di un contratto di locazione

Un accordo di questo tipo, a prescindere dai tipi di contratto di locazione, deve indicare espressamente:

  • Nome dell’affittuario e del locatore
  • Data di inizio e durata del contratto
  • Identificazione del bene
  • Prezzo del canone
  • Modalità aggiornamento Istat
  • Dettagli caparra

Soprattutto per quello che riguarda il contratto ad uso abitativo, non esiste un fax simile o un modello (sebbene sul web sia possibile trovarne alcuni). L’importante è, infatti, che contenga tutte le informazione su citate: solo in questo caso sarà conforme alla legge.
Al momento della firma è importante anche chiarire la suddivisione delle spesa fra proprietario e inquilino.

Registrazione del contratto di locazione

Un altro requisito fondamentale affinché sia regolare è la registrazione. Tutti i tipi di contratto di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

Questa può avvenire sia per via cartacea che per via telematica. Sono obbligati alla via telematica chi possegga almeno 10 unità immobiliari.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Questa fase ingloba la comunicazione presso le altri istituzioni: infatti, precedentemente, oltre all’Agenzia, occorreva dare notizia del contratto anche alla Questura del Comune di appartenenza ma la prima procedura ha inglobato la seconda.

Per la registrazione cartacea occorrono:

  • Due copie firmate del contratto,
  • Il Modello 69 (“Richiesta di Registrazione”), reperibile presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate più vicino,
  • Le marche da bollo da applicare ad ogni contratto e, nello stesso, ogni 4 pagine o 100 righe di testo,
  • Il Modello F23(“Ricevuta di pagamento dell’Imposta di registro”).

Una volta presentato tutto allo sportello dell’Agenzia di riferimento, da questo è possibile ottenere una ricevuta e una copia del contratto firmata e registrata.

In alternativa è possibile operare per via telematica utilizzando Siria o Iris, due programmi on line dedicati il primo ai contratti con cedolare secca, il secondo a quelli sprovvisti.

La cedolare secca

Si tratta di un’opzione che sostituisce il regime contributivo tradizionale, composto da: Irpef, Imposta di registro e Imposta di bollo. Tutte queste tasse vengono sostituite dalla sola cedolare.

Occorre stabilire in sede contrattuale se utilizzarla o no, anche se ogni anno, entro precise finestre temporali, è possibile uscire da questo regime.

I padroni di casa, tuttavia, spesso scelgono di utilizzarla perché conviene economicamente: consiste infatti del pagamento di un’unica somma, al posto delle tre prima designate, pari al 21% per quello che riguarda i contratti liberi e al 19% per quelli concordati. Il fatto che siano state stabilite due sole aliquote è una novità: si tratta, peraltro, di percentuali molto basse che permettono un grosso risparmio.

L’unico svantaggio di questa possibilità è il divieto di aggiornare annualmente il canone Istat (che spiegheremo subito dopo). Questo potrebbe costituire un forte disincentivo: infatti, studi statistici hanno dimostrato che la cedolare conviene solo a chi ha forti introiti dagli affitti possedendo più di, almeno, 5 o 6 appartamenti.

Grazie alla riforma della casa del governo Renzi la cedolare secca 2014 ha subito una diminuzione.

Aggiornamento Istat

Per quello che riguarda tutti i tipi di contratti di locazione, i padroni di casa hanno la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat annuale. Si tratta di un aumento del canone in proporzione all’Indice FOI (relativo alle Famiglie di Operai e Impiegati).

Il contratto d’affitto deve chiarire in che misura dev’essere applicato. Infatti, se per le abitazioni vi è una completa discrezione (il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100%) per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%.

Durata e tempistiche

Le tipologie di contratto di locazione, infine, differiscono sopratutto per quello che riguarda la durata.

Il contratto transitorio viene stipulato solo in caso di particolari necessità del padrone di casa e dell’affittuario. Ha la particolarità di durare massimo 18 mesi e di non essere rinnovabile. Alla scadenza, non occorre fare nulla.

Quello per studenti dura dai 6 ai 36 mesi. Al termine dell’accordo, è possibile rinnovarlo secondo le modalità preferite. È possibile disdirlo prima della scadenza ma occorrono 3 mesi di preavviso.

Il contratto concordato ha una durata di tre anni e può essere rinnovato di altri due (il cosiddetto 3+2). Il locatore può godere di agevolazioni fiscali relative a questo contratto. Al termine è possibile rinnovarlo ancora. Nel caso di disdetta anticipata, occorrono tre mesi di preavviso.

Il contratto libero dura 4 anni e viene rinnovato per altri 4 (formula 4+4). È la tipologia più usata per le abitazioni. Anche per questo, la disdetta richiede un preavviso di tre mesi.

Per il contratto ad uso lavorativo, invece, esiste un’unica tipologia. Ha una durata minima di 6 anni o 9 nel caso di attività alberghiere e un limite massimo di 30 anni. È obbligatorio dimostrare il carattere lavorativo dell’attività ivi prestata.