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Qual è la formula corretta?

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Contratto di locazione: qual è la formula corretta?

Il contratto di locazione di una casa è quel particolare documento che va a regolare il rapporto fra il proprietario dell’immobile in questione, definito locatore, ed un secondo soggetto, definito locatario. Detta in termini semplici si tratta del contratto che l’inquilino affittuario firma per avere diritto a prendere possesso, per un determinato periodo di tempo, dell’immobile del cosiddetto “padrone di casa”. In cambio, naturalmente, il soggetto locatore si vedrà corrispondere una determinata cifra in denaro, pari a quella stabilita in sede di contratto.

Le caratteristiche del contratto di locazione

Attualmente, è possibile formulare due tipi di contratti di locazione per gli immobili: quelli definiti di libero mercato e quelli cosiddetti concertati. Entrambi sono regolati da una apposita legge, la 431/98.

Contratti di libero mercato

Questo tipo di contratti di locazione hanno origine da un accordo libero fra locatore ed affittuario. La loro durata è stabilita dalla legge, ed è di 4 anni più la possibilità di rinnovo per altri 4 anni. Per questo tipo di rapporto non esistono benefici fiscali di alcun tipo, non esiste una formula di contratto rigida, ed il canone di locazione è considerato libero, ovvero dipende dalla decisione dei soggetti firmatari.

Contratti concertati

I contratti di locazione appartenente a questa categoria, invece, devono rientrare entro determinati canoni stabiliti da accordi fra inquilini e la proprietà edilizia. Esiste una ulteriore differenziazione, qualora sia previsto un uso abitativo, un uso da parte di studenti universitari ed un uso cosiddetto transitorio.

Le caratteristiche di un contratto di locazione ad uso abitativo sono:

  • durata di 4 anni più rinnovo 4 anni, oppure di 3 anni più rinnovo di altri 2
  • agevolazioni fiscali per entrambi i soggetti firmatari (per gli inquilini con reddito inferiore ai 15 mila euro circa, è prevista una detrazione Irpef di circa 500 euro, mentre per redditi superiori la detrazione è di circa la metà; per il proprietario, invece, vi è una riduzione dell’imposta di registro pari al 30%, del canone annuo, dell’Irpef per un valore pari al 59,5% e anche una riduzione dell’Imu.

contratto di locazionePer quanto riguarda i contratti di locazione ad uso transitorio, invece, le cose cambiano di molto. Innanzitutto devono sussistere condizioni di compravendita particolari, relative a necessità del proprietario o al tipo di contratto di lavoro dell’inquilino.

Il canone in questo caso deve essere concertato, e la durata prevista dalla legge per questo tipo di rapporto è compresa fra 1 e 18 mesi, senza possibilità di rinnovo. Vista la particolare forma contrattuale, non sono previsti benefici fiscali per i firmatari.

L’ultima forma di contratto è quello per gli studenti universitari: la durata prevista è compresa fra i 6 ed i 36 mesi, secondo un canone prestabilito dagli accordi territoriali fra l’associazione degli studenti, le Università e le organizzazioni dei sindacati.

Esistono anche in questo caso delle agevolazioni fiscali, solo per il proprietario di casa. Si tratta della riduzione del 30% dell’imposta di registro, e del pagamento dell’Irpef calcolata su una percentuale del 59,5% del canone annuo.

Obblighi del contratto

Al momento della stipula del contratto, le parti in gioco hanno una serie di obblighi a cui sottostare. Per quanto riguarda il locatore, egli deve naturalmente fornire un immobile in buono stato, in grado di fornire tutti i servizi principali al futuro inquilino. Inoltre, egli deve garantire al locatario il pacifico godimento durante tutto il periodo indicato dal contratto.

L’inquilino, invece, ha come obblighi contrattuali:

  • il versamento del canone (il cosiddetto “pagamento dell’affitto”) secondo i termini stabiliti all’atto della firma;
  • deve mantenere l’immobile in buono stato e consegnarlo al proprietario, alla scadenza del contratto, nello stesso stato in cui l’ha ricevuto; qualora durante la permanenza abbia provveduto a migliorare lo stato dell’immobile, il proprietario non è obbligato a corrispondergli alcuna somma in cambio, a meno che non sia stato precedentemente indicato e confermato dal locatore stesso.

Il contratto di locazione nel codice civile

Per chi volesse approfondire la materia dal punto di vista giuridico, la normativa relativa alle locazioni è presente nel codice civile, artt. Da 1571 a 1614 c.c.

Esistono inoltre alche leggi particolari successive, relative in particolare la locazione ad uso abitativo: stiamo parlando della L. 431/1998 e L. 392/1978

Come redigere il contratto di locazione

Per quanto riguarda il regime ordinario, sul sito dell’Agenzia delle Entrate è presente un programma molto utile che va a compilare non solo un perfetto contratto di locazione, ma compilando i campi relativi al proprio conto corrente o bancario, trasmette direttamente il documento per la registrazione.

Per poter ottenere il documento, è necessario impostare il software andando ad inserire tutti i dati del locatore, dell’immobile in questione, dell’inquilino che va ad affittare e del canone di locazione. Il programma garantisce anche 3 livelli di controllo in modo che non vengano inviati documenti errati che vadano ad inficiare l’operazione.